Occupazione degli spazi comuni in condominio: come agire?

Una delle cause di controversie in condominio si lega proprio all’occupazione impropria delle aree comuni

Cosa è possibile installare o lasciare su un pianerottolo condominiale? Qualora si occupi una parte del cortile di condominio, ciò può essere considerato un abuso?

Quelle sopra sono solo alcune delle domande più frequenti quando si tratta della questione legata all’occupazione delle parti comuni in condominio. Il nodo cruciale naturalmente risiede nel comprendere e definire il confine esatto tra abuso e diritto.

Le parti comuni

Ma quali sono esattamente le parti comuni all’interno di un edificio di condominio? In primo luogo, dovremmo definire le parti comuni dell’edificio e le caratteristiche proprie di questi spazi considerati comuni. A tal proposito, è possibile appellarsi al codice civile il quale, all’Articolo 1117, va a definire le parti comuni di un edificio di condominio, ovvero quali sono quei beni considerati comuni, qualora questi ultimi non siano stati certificati diversamente per mezzo di un titolo negoziale (atto di vendita), di un regolamento di condominio, o ancora di una sentenza di usucapione. Non a caso infatti, in fase di prima vendita – come per esempio quella tra costruttore e primo acquirente – ovvero nel momento in cui si determina la costituzione del condominio, le parti godono della libertà di poter sottrarre alla presunzione di comunione certi spazi e aree dell’edificio che in caso diverso sarebbero considerati di utilizzo comune.

L’articolo 1117 c.c.

Ma cosa dice nello specifico l’articolo 1117 dedicato alla determinazione delle parti comuni di un condominio?

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La presenza di accordi

Potrebbe anche darsi il caso che in fase di costituzione del condominio, le parti giungano a certi accordi a vantaggio di uno o più condomini, come:

1. l’utilizzo esclusivo di una parte del giardino o del cortile;
2. la terrazza a livello;
3. il lastrico solare.

In questa circostanza inoltre, colui che ha edificato il condominio potrebbe decidere di riservare per sé certe aree dello stabile, le quali senza apposite disposizioni farebbero parte a pieno titolo della proprietà comune. Di conseguenza diciamo che tutti quei beni citati dall’Articolo 1117 c.c., in assenza di leggi e disposizioni peculiari, fanno parte del bene condominiale ad uso comune.

Ne consegue quindi che tali beni sono a disposizione di tutti i condomini e che il diritto di proprietà comune consente agli abitanti dello stabile di poter fruire dei beni, a patto che tale fruizione non ostacoli gli altri condomini a poter godere degli stessi beni in egual misura, in dipendenza del rispetto della destinazione d’uso comune.

 

 

L’uso delle cose comuni

L’articolo 1102 c.c. del codice civile regolamenta l’uso delle cose comuni. La disposizione legislativa contempla due limiti essenziali rispetto al libero uso del bene comune nei confronti dei singoli fruitori in comunione:

1. il divieto di alterazione della destinazione;
2. il divieto di ostacolare l’uso paritario del bene da parte degli altri fruitori, in dipendenza del loro diritto.

Le regole condominiali sugli spazi comuni

Con l’obiettivo di garantire un buon funzionamento rispetto alla fruizione imparziale dei beni comuni, i condomini, guidati dall’amministratore, possono predisporre un regolamento da rispettare in forma perentoria.

Nonostante l’articolo 1102 c.c. definisca le condotte e le limitazioni che il condominio deve assumere nella fruizione dei beni comuni, non si tratta comunque di normative inderogabili. Non a caso per esempio, le limitazioni inglobate dall’articolo 1102 potrebbero essere oggetto di maggiori restrizioni da parte di un eventuale regolamento condominiale predisposto ad hoc dall’amministratore di condominio ed approvato da tutti i condomini, facendo comunque ben attenzione che non si includano divieti di fruizione generalizzati rispetto ai beni di uso comune.

A supporto di ciò, n’è un chiaro riferimento la sentenza della Corte di Cassazione n. 2114 del 29.01.2018 (Violazione delle disposizioni in tema di uso paritario della cosa comune).

In base alla giurisprudenza più recente, è plausibile che nell’ambito della costituzione del condominio, le parti (durante la prima vendita di una determinata unità abitativa da parte del proprietario d’origine) godano della possibilità di sottrarre alcune aree dello stabile dalla presunzione di comunione.

In merito a questo, basterà riferirsi a quanto incluso eventualmente all’interno delle clausole inerenti l’atto di compravendita o ancora in un regolamento di condominio precedente.

Occupazione impropria delle aree comuni: cosa fare?

Come procedere in definitiva nel caso di occupazione impropria e quindi abusiva di aree condominiali destinate all’uso comune? Di base, ci si rifà alla delibera di assemblea coordinata da un amministratore di condominio, con il doppio scopo di:

1. intimare o rimarcare la cessazione dell’uso che implica la violazione;
2. dare il via all’azione giudiziaria.

Molto spesso una semplice diffida da parte dell’amministratore o dei condomini, in merito all’occupazione degli spazi condominiali (o all’eliminazione di oggetti nelle aree comuni del fruitore responsabile dell’abuso), potrebbe risultare non sufficiente; in questi casi prima di intraprendere l’azione giudiziaria vera e propria potrebbe essere ideale rivolgersi ad un ente di mediazione civile.

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