Controversie sui confini immobiliari: come agire?

Succede spesso che osservando le mappe catastali si scopre che il confine della proprietà in esame non risulta quello di fatto, ovvero il terreno, il muro, il recinto, ect. che si è sempre considerato come proprio. Può darsi che il vicino abbia recintato un pezzo di terreno in più o magari i confini in passato sono stati tracciati male. Ma cosa accade se il vicino si rifiuta di regolarizzare la questione? Lo si può obbligare a farlo e quali sono gli strumenti legali utili a supporto di problematiche di questo tipo?

Le controversie sui confini corrispondono al genere più popolare di cause civili subordinate alla proprietà. Il tema appare delicato perchè intacca il diritto di proprietà, nonchè i rapporti di buon vicinato i quali rischiano di rovinarsi per sempre.

Catasto e confini effettivi: quali sono le differenze?

Spesso si crede che il catasto vada a definire con precisione i confini della proprietà. Nei fatti però non è così. Il catasto ha infatti peculiarità fiscali, è impiegato cioè per calcolare le imposte sugli immobili e sui terreni, ma non contiene un valore probatorio in tema di proprietà. Il confine reale è quel confine risultante dai titoli di acquisto come successioni, atti notarili, divisioni e da eventuali sentenze in merito al regolamento dei confini. Il catasto quindi si configura quale punto di partenza utile e necessario per procedere alle verifiche, ma non appare sufficiente a determinare a chi appartiene una data proprietà.

Le controversie sui confini

Le controversie rispetto ai confini possono verificarsi in situazioni disparate:

1. muri o recinzioni spostati: nei casi in cui per esempio un soggetto edifichi una recinzione o un muro appropriandosi così nell’effettivo di un pezzo di terreno che non è suo;
2. territori agricoli: nelle campagne molto spesso i confini sono tracciati da alberi decennali o da fossati che molte volte non coincidono con le mappe catastali;
3. usucapione: nel caso in cui un soggetto ha utilizzato senza problemi una porzione di terreno per oltre 20 anni, questo potrebbe aver acquisito la porzione suddetta per usucapione, nonostante il catasto dica una cosa diversa;
4. lavori di ristrutturazione: nell’ambito dell’edificazione di un garage o di una recinzione può darsi che i confini effettivi non coincidano con quelli catastali.

Queste situazioni naturalmente generano problematiche e tensioni concrete tra vicini, e il solo modo per venirne a capo è un giudizio civile, o ancora un’analisi tecnica.

Se il soggetto si rifiuta di regolarizzare

Come comportarsi nei casi in cui il soggetto si rifiuta di regolarizzare la questione?

Elenchiamo sotto le azioni più comuni per problematiche di questo tipo:

1. Dialogo bonario: il primo step da compiere in genere è sempre quello di cercare un confronto pacifico e bonario, con l’obiettivo di risolvere la situazione in poche parole mettendosi d’accordo su una ridefinizione dei confini che possa richiedere pochi, semplici accorgimenti (abbattimento di un muro, spostamento di una recinzione, ect.);
2. diffida per iscritto: se il vicino si rifiuta di collaborare, è possibile inviare una diffida formale, intimando a questo di liberare il pezzo di terreno che non gli appartiene, regolarizzando così il confine;
3. perizia tecnica: è inoltre possibile incaricare un tecnico al fine di analizzare nel dettaglio la questione. La perizia sarà necessaria anche in caso di giudizio;
4. mediazione obbligatoria: le cause in tema di confini fanno parte delle discipline di mediazione obbligatoria (D.Lgs. 28/2010). Ancor prima di andare in Tribunale bisogna cercare di giungere ad un accordo di fronte ad un organismo di mediazione;
5. azione giudiziaria: nell’eventualità in cui il vicino continua a rifiutarsi, è plausibile procedere con un regolamento dei confini, ovvero una causa civile che induce il giudice – coadiuvato da un CTU – a determinare con precisione il punto esatto in cui si trova il confine tra due proprietà attigue.

Le spese

Ma chi paga le spese rispetto al coinvolgimento di geometri, perizie e così via? Di base, le spese si subordinano alla soccombenza, ovvero chi perde la causa dovrà rimborsare all’altra persona anche i costi a cui ha fatto fronte.

Il regolamento dei confini è quindi l’azione peculiare da attuare nel caso in cui i titoli di proprietà non risultano più sufficienti a determinare con esattezza il confine. Il giudice, coadiuvato da un tecnico (CTU), studia le mappe, i titoli, i dati catastali, ect. e determina il confine effettivo. Si tratta di una procedura di certo lunga e con un costo concreto, ma spesso rappresenta l’unica strada percorribile per quei quadri di disaccordo impossibili da sanare con accordi bonari.

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